Veli velka otettaessa

Isännöitsijät elävät kiireisiä viikkoja. Asunto-osakeyhtiöiden hallitukset pohtivat tilinpäätöksiä ja rakentelevat budjetteja. Hoitokustannukset nousevat ”automaattisesti” ja kiinteistön isot remontit painavat päälle. Tilintarkastajat syynäävät allekirjoitettuja tilinpäätöksiä. Kevään varsinaisiin yhtiökokouksiin valmistaudutaan.

Keskikaupungin vanhoilla arvokkailla yhtiöillä ei taseissaan ole paljoakaan velkaa, ainakaan jos sitä vertaa rakennusten käypiin arvoihin tai oikeammin huoneisto-osakkeiden kauppahintoihin. Tilinpäätösten antama tieto on noussut arvoonsa ja isännöitsijän antaman isännöitsijätodistuksen sisältö jopa arvoon arvaamattomaan.  Uusittavana oleva asunto-osakeyhtiölaki kasaa paineita isännöitsijälle ja yhtiöiden hallituksille. Kaikki olennainen tapahtunut ja tulevaisuudessa tapahtuva on kerrottava. Myös osakkeenomistajan huoneistossaan tekemät remonteista on yhtiön hallituksen, käytännössä isännöitsijä, pidettävä luetteloa. Tämä tarkoittaa tietysti sitä, että huoneistokohtaisista remonteista on ilmoitettava kirjallisesti hallitukselle.  Korjaukset tapahtuvat hallituksen luvalla ja valvonnassakin. Kaikista kunnossapito- ja muutostöistä on esimerkiksi asunnonvälittäjällä oikeus saada tieto, jos huoneistosta on tehty myynti- tai vuokraustoimeksianto.  Isännöitsijäntodistuksessa on selvitettävä yhtiön rakennusten sekä myös huoneiston kuntoon liittyvät tiedot.

Rahalainaa on viime vuosina saanut helposti, mutta kiinteistön korjausvelka kasvaa itsestään kuin leppämetsä. Mitä huonommin taloa hoidetaan, sen paremmin.  Jos talon osakkeet ovat sijoittajien hallussa ja vain harva osakkeenomistaja asuu talossa, on tilanne kaikkein hankalin. Sijoittaja hakee lyhyen tähtäyksen kuukausituottoa eikä ole halukas sitä leikkaamaan. Talon ylläpito vaatii rahaa ja sitä yhtiö saa vain perimistään vastikkeista ja muista maksuista.

Uusi asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen on varsinaisessa yhtiökokouksessa selvitettävä yhtiön rakennusten korjaustarpeet seuraavan viiden vuoksen ajanjaksolla. Korjauksethan vaikuttavat olennaisesti yhtiövastikkeeseen ja muihin osakehuoneistosta aiheutuviin kustannuksiin ja jopa huoneiston käyttöön.

Tavoitteena tietysti pitää olla huolellinen kiinteistön ylläpito ja siten asumismukavuuden ja arvon säilyttäminen.  Kokemuksesta voin todeta, että vastikkeiden äkillinen korottaminen aiheuttaa yhtiökokouksessa asiatonta keskustelua: ”Kyllä tämä hyvin meille riittää ja meidän ikämme kestää”

Valtiovalta pyrkii ohjaamaan meitä kansalaisiaan tehokkaimmin verosäädöksillä. Autoveron alennuspuheet lopettivat autokaupan kuukausiksi, kunnes pykälät saatiin voimaan. Kotitalousvähennyksen korotetuista rajoita saatiin tietoa loppukesästä, mutta koska korotetut vähennykset tulivat voimaan vasta vuodenvaihteessa, oli remonttireiskojen syksy rauhallinen.  Lamatorjunnan nimissä asunto-osakeyhtiöille luvattiin korjausavustuksia loppusyksyllä.  Tietysti jo päätettyjenkin remonttien käynnistystä lykättiin, kunnes avustuksen saaminen varmistui. Ne, joilla päätökset valmistelut ja suunnitelmat sattuivat olemaan valmiina, pääsivät heti alkuun.  Jos valmistelevat päätökset puuttuvat eikä ennen näitä päästä suunnitelmiakaan tekemään, lykkäytyy toteuttaminen seuraaviin suhdanteisiin.

Jos taloyhtiö tietää tilanteensa ja on selvillä kiinteistön, putkistojen, ikkunoiden ja kattojen kunnosta ja asiat on käsitelty ja pantu tärkeysjärjestykseen yhtiökokouksissa, voidaan varsinaisia remonttisuunnitelmia esivalmistella. Osakkaat tietävät mitä tulossa on ja hallitus tietää vastuunsa.

Taloyhtiöiden hallituksiin ei ole helppoa löytää halukkaita. Vastuu on niin suuri, että sitä ei kokouspalkkioilla kateta. Onneksi isännöitsijätoimi on ammattimaistunut. Mikähän olisi isännöitsijälle sopivin peruskoulutus?  Insinööri, talousmies vai psykologi kenties pappi?

***

Miten tarkkailla suhdanteita?  Opiskeluaikanani seurasin Hesarin työpaikkailmoitusten määrää ja ylläpidin käyrää ruutupaperilla. Naapuritalon valaistut ikkunat aamulla töihin lähtöaikaan kertoivat työllisyydestä. Rahapyörät on viimeisin indikaattorini. Seuratkaapa tien päällä ollessanne vastaantulevien rekkojen telipyöriä. Ilmassa oleva pyörät viestivät vajaista kuormista. Rahapyörien pitää pyöriä.

Seppo Penttinen